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简要解读房屋建筑面积测算细则
责任编辑:简要解读房屋建筑面积测算细则    发布时间:2021-06-22

房屋建筑面积测算系指水平投影面积测算,主要包括:房屋栋、层、户的划分,房屋面积数据的采集,房屋面积的计算等。

房屋建筑面积以栋为基本单元进行测算。

一、房屋面积测算的内容

房屋面积测算包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。

二、房屋栋、层、户的划分

(一)房屋栋的划分

栋是一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。栋以主管部门批准的栋数为依据进行划分(规划许可证及规划总平面图)。

主管部门没有明确规定的,按以下方式进行划分:

1.独立建筑的房屋为一栋。

2.一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成,在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线,且各部分之间无共有面积的,则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理,否则应视为一栋建筑。

3.本身为独立的楼房,为了利用楼房间的间隙地,底层(或多层)以不相通裙楼的形式连成一片的房屋,其独立的楼房和裙楼分别分栋。

4.地面有多座独立的建筑,仅由一个地下室相连通(共用一个大地下室),地面建筑为多栋,地下室视为一栋。

5.以通廊相连的房屋,视为多栋。

(二)房屋层的划分和层次的编立

房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层数的总和,房屋的假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计房屋自然层数。

1.房屋的自然层数按室内地平线以上计算,每一自然层各划分为一层,其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、……编号。

2.房屋室内地平线以下的为地下室,其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3、……编号。

3.错层房屋的层数按自然层数来划分。

4.层高在2.20米以上的架空层计入房屋自然层数。

5.跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。顶层为跃式住宅时,最上跃层部分不计层数,其它计自然层数。

(三)户的划分

户指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。

1.成套住宅,一般以一套划分为一户。

2.独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。

3.一栋(或多栋)房屋为同一产权人的,一栋(或多栋)房屋可划分为一户。

4.独立使用的地下室按其权界线分户。

5.不被分摊的公共部分应视为一户。

6.权利人房屋产权范围为某一区域(如:一个单元、一个楼层等),可按一个区域分为一户。

7.无分隔墙体的商铺、摊位、车位等,当有明确的界址线,且界址点埋设有界桩、施工图纸上界线清楚的可按其界址线分户。

(四)分户房屋权界线的确定

分户房屋权界线的确定应以产权来源为依据。有合法协议约定的,以协议为准确定;无合法协议约定的,按如下要求确定:

1.成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。

2.商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线,无分隔墙时取界址点点间连线,门面临街部位取其外墙的中线。

3.整层为一户时,分户权界线为该层外墙中线。

4.整单元为一户时,分户权界线为单元间共墙的中线和外墙中线。

(五)分户编号

实地有编号的以实地编号为准。实地无编号的,按下列方法编号:

1.成套住宅按单元号、层次、户号编号。

单元号编立时,面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、……、N单元。层次编号按5.2.2条规定编立。户号编立时,在各单元各层内,按顺时针方向依次编立为(1)、(2)、........、(N)号。

2.车位、商业铺位按层次、户号编立。

层次编号同前。车位、商业铺位编号时,可面向街道门牌号方向呈“S”或反“S”先分块,再对分户顺序编号。

3.按区域分户的户号按栋编立,编立时,从下层至上层对各户顺序编号,当一户房屋跨层时,该户各层房屋编同一户号。

三、房屋面积数据的采集

房屋面积数据采集主要指房屋的边长采集,也可直接采集房角点的坐标。边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据,根据房屋数据来源的不同,将其计算所得的面积分为“预测面积”和“实测面积”两类。

(一)基本规定

1.测量过程应遵循先整体、后局部,先外后内的原则。

2.测点两端应选取房屋的相同参考点,测点位置一般应位于墙体1.00±0.20米高处。 

3.分层

逐户实量,在测量草图上注记实测边长、墙体厚度。边长单位为米,取位至0.001米。

4.测量时,测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态,测量边长、坐标均要独立测量两次,两次测量读数较差的限差应符合以下精度要求: 

①钢卷尺两次测量读数之差△D应满足: 

|△D|≤0.001+0.0005D(当D小于10米时,以10米计)。

②测距仪两次测量读数之差△D应满足:|△D|≤0.005米。

5.为:瞬饬渴莸恼沸,提高测量结果的准确度,施测时应有多余观测。

6.参与计算房屋面积的边长数据要进行平差处理,相关数据之间不能相互矛盾。

(二)预测面积的房屋数据采集

房屋面积预测系指房屋竣工前,房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料,按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准,计算出房屋面积。

1.房屋数据采集的资料来源

①房屋建筑设计图纸。

②房屋销售方案说明。

③建设单位提供的其它资料。

2.房屋数据采集的方法

①图纸尺寸可以直接采集。

②局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的,可以通过图解法采集。

③房屋的拐角无特殊注明或说明的,一般视为直角。其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。


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