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简要解读房屋共有建筑面积分摊规则
责任编辑:简要解读房屋共有建筑面积分摊规则    发布时间:2021-11-22

在商品房销售中,有很多业主对房屋面积公摊和分摊方式有很多疑惑,如果在销售和交付过程中解释不到位,容易让业主产生误解甚至激发矛盾,现就房屋分摊方面规则进行简单解读。

异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋。异产毗连房屋权属分割清晰,不存在共有共用部位的,各户面积在各自范围内单独计算;异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。

一、公用建筑面积的分类

公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。

(一)不被分摊的公用建筑面积

1.地下室或半地下室中设计作为人防工程及中高层以上建筑的消防避难层(室)、 屋面上计算面积的消防通道的建筑空间的建筑面积。

2.独立使用的地下室、半地下室,地下室或半地下室中独立的车位、车库(包含自行车库)、杂物间等的建筑面积。

3.建在栋内,为他栋或多栋服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋及通道等公共配套房屋的建筑面积。

4.按规划批建,层高在2.20米以上的技术(结构)转换层,架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。

5.建设、开发单位自留、自用房屋的建筑面积。

6.用作公共休憩的亭、走廊、绿化等建筑物的建筑面积。

(二)共有建筑面积

1.栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井(梯)、提物井、管道井、垃圾道、室外楼梯等垂直通道的建筑面积。

2.栋内共有的门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。

3.栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、设备用房及其附属用房、工具间等的建筑面积。

4.仅为本栋服务且设在本栋地下或地上的变(配)电室、消防控制室、水泵房、设备间、工具间、值班警卫室、管理用房等的建筑面积。

5.套与公共建筑之间的分隔墙墙体面积的一半、外半墙水平投影面积。

二、共有建筑面积的分摊原则

(一)共有建筑面积的分摊,应以栋为单位进行。非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊,本栋共有建筑面积不分摊到他栋。

(二)产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

(三)无产权分割文件或协议的,根据相关房屋的套(单元)内建筑面积按比例进行分摊。

(四)共有建筑面积分摊后,不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。

三、共有建筑面积分类

根据共有建筑面积的使用功能及服务范围可划分为:

(一)整栋共有建筑面积:指为整栋服务的共有共用的建筑面积,此类共有建筑面积由整栋进行分摊。

(二)功能区共有建筑面积:指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积,例如某栋楼内,专为某一商业区,或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积,应由该功能区分摊。

(三)层共有建筑面积:当各层的共有建筑不同时,应区分各层的共有建筑面积,由各层分别进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时,按层各自分别进行分摊。

(四)其他共有建筑面积。

四、共有建筑面积计算及分摊的若干细则

(一)列为不被分摊的公用建筑应视为一个产权单元,并参与分摊该栋相应的共有建筑面积。

(二)设在栋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心以及居委会、派出所等独立使用的房屋,应为一个产权单元,参与分摊该栋相应的共有建筑面积。

(三)有附属层(结构转换层、技术层、避难层、架空层等层高在2.20米以上)的房屋,附属层应划分为独立的功能区。

(四)一栋由裙楼相连的、有多个塔楼的房屋,裙楼、各塔楼应划分为不同功能区。

(五)单一功能房屋存在多个单元时,按单元划分功能区。

(六)地下室通道的建筑面积处理 

1.建在地面楼栋内的地下室出入口,按以下方式处理:

(1)当地面楼和地下室为一栋房屋时,若该出入口仅为地下室服务,列为地下室应分摊的共有建筑面积;若该出入口同时为地面楼和地下室服务,列为其服务范围应分摊的共有建筑面积。

(2)地面多栋楼共用一个地下室时,若该出入口仅为地下室服务,列为地面楼不被分摊的公用建筑面积;若该出入口同时为地面楼和地下室服务,列为地面楼应分摊的共有建筑面积。

2.建在地面楼栋外的地下室出入口,列为地下室应分摊的共有建筑面积。

3.车道和专门服务于车位的其它公共走道面积,由地下室各车位分摊。

4.地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道,由使用该功能用房的各户进行分摊。

(七)室外楼梯处理

1.仅供一户使用的,全部计入该户分摊建筑面积。

2.为不同功能区服务的,其面积列为相应功能区的共有建筑面积;为同一功能区服务的,计入该功能区共有建筑面积。

(八)室内楼梯处理 

1.为整栋服务的楼梯或电梯,整栋分摊(在个别楼层或部分楼层有门不开的,不影响整栋分摊)。

2.共有的屋顶楼梯间列为整栋的共有建筑面积。

3.因各层用途不同,在不同位置设置高、低不同的楼梯,但各楼梯之间所在某一层互通的,如图6-1中的1梯至3梯,这些楼梯的梯间共有面积可合并为区间共有面积。如果某一层还设有专用梯,则按室内专用梯处理。如图6-2的第4层。 

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    图6-1                           图6-2

4.室内专用梯(楼梯、电梯),其通过“不使用”建筑的梯间共有面积,列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间共有面积;通过“使用”建筑的梯间共有面积为“使用”部分建筑的区内共有面积。

(九)穿过房屋的通道处理

若此通道只为本栋服务,则列为本栋应分摊的共有建筑面积;否则,列为不被分摊的公用建筑面积。

(十)走廊的处理

1.房屋除第一层(地面)外的其他各层的内、外走廊,列为本层的共有建筑面积。

2.位于建筑物第一层(地面)、计算建筑面积的内、外走廊,列为其服务范围的共有建筑面积。

(十一)当商场需要分割成通道和若干铺位时,通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。

(十二)架空通廊

1.两栋独立建筑物之间的架空通廊列为不被分摊的公用建筑面积。

2.塔楼之间的架空通廊建筑面积列为相关功能区应分摊的共用建筑面积。

(十三)门廊、雨蓬

1.为一户独立设置的门廊、雨蓬,计算建筑面积的,其建筑面积计入该户的分摊建筑面积中。 

2.设置于公共大门口或楼梯口等处的门廊、雨蓬,计算建筑面积的,建筑面积列为共有建筑面积。

五、共有建筑面积确认

在一栋建筑的计算数据进入计算系统之前,可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定:

(一)确定一栋房屋中所有公用建筑面积的范围和名称。

(二)将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。

(三)分析每一部分的应分摊公用建筑的服务范围,并按共有建筑服务范围确定其服务功能区。仅服务于某一功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积;服务于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积。

(四)将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积,分别加到相应的区内共有建筑面积中,然后按本区内的套内建筑面积的比例进行分摊。即,先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中,分别计算分摊系数,逐级分摊。

六、共有建筑面积分摊

(一)分摊公式

按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊,按下式计算:

&Si=K×Si                                

K=∑&Si/∑Si                             

式中:K—为面积的分摊系数,分摊系数取位至0.000001;

Si——为各单元参加分摊的套内建筑面积;

&Si——为各单元分摊所得的共有建筑面积;

∑&Si——为需要被分摊的共有建筑面积总和;

∑Si——为参加分摊的各单元套内建筑面积总和。

(二)分摊方法

1.整体分摊

使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。

分户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积

共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和

2.多级分摊

不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部,从大到小逐级分摊的原则。

(1)第一级分摊。根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若干功能区,一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区间共有建筑面积,即栋共有建筑面积,按各功能区范围内的自有建筑面积依比例分摊至各功能区。

功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数×该功能区自有建筑面积

第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积÷各功能区自有建筑面积之和

各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。

(2)第二级分摊。某一功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区内各层之间的共有建筑面积,即为该功能区的共有建筑面积,依照第一级分摊的方法,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层。

层分摊共有建筑面积=第二级分摊系数×该层套内建筑面积

第二级分摊系数=(第一级分摊得到的共有建筑面积+层间共有建筑面积)÷各层套内建筑面积之和

层套内建筑面积为各层外围水平投影面积减去层内的层间共有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。

(3)第三级分摊。第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层内共有建筑面积,按层内各套房屋的套内建筑面积依比例分摊至各套。

分套分摊共有建筑面积=第三级分摊系数×该套内建筑面积

第三级分摊系数=(第二级分摊得到的共有建筑面积+层内共有建筑面积)÷各套内建筑面积之和

3.其它分摊

(1)房屋需要进一步分割时,参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。

(2)非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位,有协议的,以协议为准进行分摊,无协议的,参照上述方法按建筑面积依比例分摊。

来源:四川省房产测绘实施细则(川建发(2010)19号)


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